טיפים חשובים על השקעות נדל״ן

למי שחשב שהוא יוכל להיכנס לעולם ההשקעות בנדל”ן, לעשות מכה ולפרוש בגיל 20, כדאי לקחת אוויר ולשבת רגע. השקעות נדל”ן, ממש כמו השקעות בכל תחום אחר, זה לא מקום שבו אפשר לבוא עם איזה גביע קדוש, לזרוק אותו אל השוק ולהחזיר אותו מלא במטבעות זהב. השאיפה לזה הייתה קיימת מאז ומעולם, גם בתחום המט”ח וגם בתחום המניות, אבל עד כה עוד לא נולד הבנאדם שיודע איך לעשות את זה, למרות שיש לא מעט טוענים לכתר.

השקעה היא תהליך

רבים מהנכנסים אל עולם ההשקעות, ולא משנה אם מדובר בהשקעות נדל”ן או השקעה במניות, מגיעים אל התחום עם הרבה חלומות ופנטזיות. בדרך כלל הם מצוידים בכמה וכמה סיפורים על נסיכים ונסיכות שהצליחו לעשות את הונם בתוך חודשים ספורים, ולהפוך למיליונרים בין לילה, סיפורים שבדרך כלל אין מאחוריהם דבר וחצי דבר. במרבית המקרים, מגיעים גם אותם אנשים עם איזו שהיא הנחה שיש בידיהם איזו שהיא תובנה שאף אחד עדיין לא חשב עליה, וזוהי התובנה שתעניק להם את הקסם. זה קשה וכואב, מסביר מיכאל מסטר, לראות את אותם אנשים פוגשים שוב ושוב את קיר הברזל של עולם ההשקעות, ומוצאים את עצמם שרועים על העפר הרחק מהחלומות הגדולים.

השקעה היא תהליך לכל דבר ועניין, ואין בתחום הזה קסמים. תחום ההשקעות הוא התחום שבו באים לידי ביטוי בצורה הטובה והברורה ביותר עקרונות השוק החופשי, השוק בו פועלים כוחות ענקיים, גדולים יותר מכל אחד מאיתנו. אי אפשר כך סתם להיכנס לשוק ולהשפיע עליו, לכוון אותו, או לשלוט בו. כל מה שאפשר לעשות הוא לבנות הערכות ותחזיות, לבנות היטב את מודל ההשקעה, להיכנס פנימה בקור רוח וללא רגש, ולשרוד עד תום תקופת ההשקעה. תכונות אלה הן הרבה יותר חשובות למשקיע מאשר כל קסם או גביע קדוש שהוא חושב שיש בידיו.

והדברים נכונים גם בתחום הנדל”ן

בשנים האחרונות, חלה עלייה בהיקף ההשקעה בתחום הנדל”ן. יש התולים זאת ביציאת הספר “אבא עשיר, אבא עני”, ויש התולים זאת בהנגשת התחום על ידי חברות השקעה בנדל”ן. בפועל, לא משנה מה הסיבה לכניסת הציבור הרחב אל תחום הנדל”ן, אנשים שיצללו אל השוק בלי שנורקל, יגלו שנגמר להם האוויר מהר מאוד, ואיתו גם נעלם הכסף. שווקים אינם זזים בקפיצות, והם לא יודעים להקשיב לתפילות שלנו. המקסימום שאנחנו יכולים לעשות הוא לנסות להקשיב להם, להבין מה הם מתכוונים לעשות, ולהיכנס אליהם ברגע הנכון ובכיוון הנכון כדי לרכוב על הגלים שהם מייצרים. מי שלא מבין את זה, שלא ייכנס לתחום ההשקעות, גם לא לתחום ההשקעות בנדל”ן.

תחום הנדל”ן מציע לכאורה רמת סיכון נמוכה יותר, מכיוון שמדובר בנכסים מוחשיים, נכסי דלא ניידי, שתמיד נשארים בשטח ולא מתפוגגים בנפילת השוק, וזה נכון. אבל הכסף שהשקענו באותם נכסים דווקא כן יכול להתפוגג, ואם קנינו נכס בשוק שלמחרת המחירים בו יצנחו מטה, אנחנו יכולים לספוג מכה כואבת, גם אם בסופו של דבר נשארו בידינו ארבעה קירות שאין הרבה מה לעשות איתם.

לפני שאתם נכנסים אל תחום ההשקעות בנדל”ן, מסביר מיכאל מסטר, אתם רוצים לקרוא כמה שיותר על התחום, וללמוד גם את כל הנושא של פסיכולוגיית ההשקעה. חשוב להבין מה יודע עולם ההשקעות להציע לנו ועוד יותר מכך, מה הוא לא יודע להציע לנו. רק כאשר אתם חושבים שאתם יכולים להיכנס לתחום ללא רגשות, ללא פנטזיות וללא חלומות, תוכלו להתחיל להשחיז את הידע המקצועי שלכם לקראת ביצוע השקעה בפועל.

הדבר החשוב ביותר, לפי מסטר, הוא להיכנס לתחום לא מתוך כוונה לצאת ממנו בתוך שנה עם מיליונים בכיס, אלא עם כוונה להישאר בו לאורך זמן, להרוויח צעד אחרי צעד, ולבנות את עצמכם בצורה הדרגתית ונכונה. כך עובד עולם ההשקעות וכל מי שמנסה לעקוף את המנגנון הזה, מגלה שהמנגנון חזק יותר מכולם, ושאין שום אפשרות לעקוף אותו, גם אם עוצמים את העיניים ומתפללים ממש ממש חזק.

מיכאל מסטר הוא מנהל סניף רימקס לכולם באשקלון ומשמש כיועץ נדל״ן למעלה מ-15 שנים.